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重庆市进一步促进房地产市场平稳发展政策解读


来源:市国土房管局


按:近日,市人民政府办公厅印发了《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》(渝府办发〔2015〕157号,以下简称《通知》)。为方便社会公众了解掌握政策内容,理解配合支持政策推行,经市政府网站约稿,市国土房管局作出如下解读:
    一、政策制定背景
    今年以来,在全球经济持续调整、国内经济下行压力依然较大的背景下,全国房地产市场步入趋势调整期。为稳定房地产市场,国家出台了系列政策措施,如国土部、住建部于3月25日联合出台了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)、中国人民银行、住建部、中国银监会于3月30日联合出台了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2015〕98号)及财政部、国家税务总局于同日联合出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)等。为全面贯彻国家调控政策,进一步促进房地产市场平稳发展,我市结合实际于10月16日出台了《通知》。
    二、《通知》的内容
    《通知》共八条,内容如下:
    (一)把握供需平衡规律,结合当期已供土地建筑规模,合理确定土地供应总量、结构、区域和时序。对非企业原因闲置的房地产用地,可适当调整开工和竣工时间。
    (二)加快主城区照母山、蔡家、空港、鸳鸯、礼嘉等区域市政道路、公交线路、水电气管网等基础设施和学校、医院等基本公共服务项目的建设。
    (三)个人房屋被政府征收后,取得货币补偿款重新购置房屋的,可在购房款扣除货币补偿款后计征契税。政府安置机构组织商品房房源实施统一安置的,可由安置机构代被安置对象办理房屋产权登记手续,由原房屋权利人直接转移登记给被安置对象,按相关规定征收税费。
    (四)房地产企业缴清土地价款后,对规划部门批准的建设工程规划方案中独立组团对应的土地,可分宗办理房地产权证,支持企业融资。项目未预售前,房地产开发企业可申请调整商住比例,经批准适当调减商业规模。在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产企业可调整未预售的在建商品住房项目户型结构。
    (五)对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地,暂不征收城镇土地使用税。对属于房地产企业的待售开发房产,未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的,不征收房产税;对房地产企业纳入自有固定资产经营管理的车库(位),按房产原值从价计征房产税。房地产企业因有特殊困难,不能按时缴纳税款的,经市国税局、市地税局批准,可以延期缴纳,但最长不得超过三个月。减半收取散装水泥专项保证金、开口占道保证金、施工用电保证金、用气保证金。
    (六)鼓励金融机构合理配置信贷资源,提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额。对资金困难的房地产在建项目,不简单地抽贷、停贷和压贷。严禁违规收取承诺费、资金管理费,严格限制收取财务顾问费、咨询费。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为25%。住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%。
    (七)经民政部门认定的非营利性养老服务机构,其养老设施服务用地可采取划拨方式供应。民间资本举办的非营利性养老服务机构,经民政部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的,其养老服务设施用地应当报经市、区县(自治县)人民政府批准后,可以办理协议出让(租赁)土地手续,补缴土地出让金(租金)。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。
    (八)房地产企业应严格按照规划批准的设计单元销售商品房,不得擅自分零销售,不得违规采取售后返租或变相售后返租等方式销售。各区县(自治县)人民政府以及全市各级信访、国土房管、城乡建设、规划、工商、公安、金融等部门要加强房地产市场监管,在全市范围开展分零销售、售后返租或变相售后返租等违法违规行为的大排查和专项执法,及时预防和打击以房地产销售名义非法集资等违法违规活动,妥善处置矛盾纠纷,切实维护房地产市场秩序。
    三、社会公众关注的热点问题
    1、本次调控政策有什么特点?
    答:本次调控政策的主要目的在于稳定房地产市场,支持居民合理的住房消费需求。调控的思路很清晰,主要特点包括:根据市场形势,合理确定土地供应总量、结构、区域和时序,充分发挥市场的自我调节功能;通过加快照母山、蔡家等区域的基础设施和基本公共服务项目的建设,提升公众关注区域房地产的成熟度,为群众创造便利宜居的生活环境;通过加大金融支持力度,简化房屋登记流程,减轻企业资金压力和个人购房负担;为适应市场需求,推动养老地产发展;通过加强市场监管,切实维护房地产市场秩序和购房者合法权益。
    2、为什么本次调控提出要加快主城区照母山、蔡家、空港、鸳鸯、礼嘉这几个区域的基础设施和基本公共服务项目的建设?
    答:这几个区域是我市规划的大型聚居区,一直是公众关注的区域,加快这些区域的市政道路、公交线路、水电气管网等基础设施和学校、医院等基本公共服务项目,可以为市民提供更加完善的配套,提升该区域项目的成熟度,对周边区域产生辐射带动效应。
    3、《通知》中的针对个人的金融信贷政策与以往的有何不同?
    答:在商业贷款方面,《中国人民银行 中国银行监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》将不实施“限购”城市的首套房最低首付款比例调整为不低于25%,《通知》第六条再次重申了这一规定在公积金贷款方面,我市在此之前实行贷款首付比例差别化管理政策,即建筑面积在90㎡(含)以下、90-144㎡(含)和超过144㎡的,贷款首付比例分别不低于20%、30%和40%,《通知》第六条按照《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》(建金〔2015〕128号)要求最低首付款比例统一调整为20%,进一步降低了购房门槛,扩大了购房支持面。
    4、《通知》从哪几个方面引导房地产开发企业平稳发展?
    答:《通知》从以下几个方面引导房地产开发企业平稳发展:一是为提高房地产开发企业的资金周转速度,对非企业原因闲置的房地产用地,可适当调整开工和竣工时间;对资金困难的房地产在建项目,不简单地抽贷、停贷和压贷。二是为支持企业融资,允许缴清土地价款的房地产开发企业对规划部门批准的建设工程规划方案中独立组团对应的土地分宗办理房地产权证。三是为引导房地产开发企业适销对路,允许房地产开发企业对未预售的项目经批准后适当调整商业规模,在不改变用地性质和容积率等规划条件的前提下,调整未预售的在建商品住房项目的户型结构。四是为减轻企业负担,暂不征收经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地的城镇土地使用税;不征收未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的待售开发房产的房产税;按房产原值从价计征房地产企业纳入自有固定资产经营管理的车库(位)的房产税;经市国税局、市地税局批准,允许有特殊困难、不能按时缴纳税款的房地产企业,延期缴纳税款,但最长不得超过三个月;减半收取散装水泥专项保证金、开口占道保证金、施工用电保证金、用气保证金。
    5、为什么要在全市范围内开展分零销售、 售后返租或变相售后返租等违法违规行为的大排查和专项执法?
    答:今年以来,随着国家和我市房地产相关政策的出台,市场交易趋稳,但企业销售和资金压力仍然较大。近期,我市出现了个别房地产企业以售后返租、产权分离销售等方式的乱集资时间,导致资金链断裂,严重侵害了购房者权益,引发了社会不稳定,为此《通知》的第八条明确要在全市范围内开展分零销售、售后返租或变相售后返租等违法违规行为的大排查和专项执法,切实维护房地产市场秩序。
    四、相关政策咨询途径
    市民对《通知》相关政策如有疑问,可通过市人民政府公开信箱网站(http://www.cq.gov.cn/publicmail/citizen/WriteMail.aspx?intOrganizationID向相关部门咨询。